Раньше для рынка квартир экономкласса считалась нормой высота потолков на уровне 2,55 м. Со временем комфорт новостроек подрастал, а с ним и потолки — сейчас застройщики в основном предлагают высоту от 2,7 м и выше, и сильно увеличиваться она вряд ли будет — в этом просто нет особого смысла.
Хотя стандарты для разных классов жилья нигде не закреплены, по устоявшейся практике в экономклассе обычно потолки в среднем составляют 2,5 м, в «комфорте» — около 2,7 м, а в классах «бизнес» и «элита» — от 3 м, говорит руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Петербурге Булат Мирзаханов.
— Самым распространенным классом жилья на рынке Петербурга является комфорт-класс, и средняя высота потолков в нем составляет 2,7 м, — уточнил он.
Согласно действующим нормативам, потолок в жилых помещениях не может быть ниже 2,5 м.
— Еще несколько лет нормой для рынка считалась высота потолка на уровне 2,55 м, и этот показатель воспринимался покупателями как совершенно приемлемый, — рассказала Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС . — Но со временем он меняется в сторону увеличения. Сейчас нормой в массовом сегменте считается высота потолка на уровне 2,75 м.
— В соответствии с нашей климатической зоной в Петербурге минимально разрешенная высота потолков составляет 2,5 м. Выше можно, ниже — нельзя, — пояснила Юлия Гусакова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой» .
— По нашим данным, средняя высота потолков в квартирах в петербургских новостройках составляет 2,75 м, — согласился Максим Томашевич, начальник отдела продуктового менеджмента «Главстрой Санкт-Петербург» . — Какого-то единого стандарта классности жилья, в котором были бы прописаны в том числе критерии высоты потолков, до сих пор не разработано. Сейчас каждый застройщик руководствуется внутренними стандартами качества, требованиями надзорных органов, а также собственным опытом и клиентоориентированностью.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», высота потолков в новостройках Петербурга варьируется от 2,65 до 3,5 м.
— На рынок периодически выходят жилые комплексы и комплексы апартаментов в реконструируемых зданиях, в том числе, например, в исторических промышленных зданиях, бывших АТС и прочих, где высота потолка 4–4,5 м и выше, что позволяет предлагать рынку уникальные двухуровневые лоты, — отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) .
Екатерина Ульянова, директор по маркетингу и PR GloraX, добавила, что лоты с высотой потолков больше 3,6 м встречаются крайне редко, разве что в проектах с мансардами.
— В Петербурге нередки случаи, когда для одного здания, чаще всего расположенного в центре города, может быть регламентировано несколько высот, — пояснила она. — Причина в том, что с разных точек дом не должен перекрывать определенный вид. Поэтому иногда в проектах появляются мансардные этажи, в таких квартирах верхняя точка может доходить и до 5–6 м по высоте, а нижняя точка при этом может быть 2,5 м. В зависимости от того, насколько сильный уклон у кровли, меняется перепад высоты потолков в квартире.
При этом у разных застройщиков и даже в разных проектах одной компании высота комнат может отличаться, хотя в целом есть определенные параметры, которые становятся стандартом.
— У нас в проектах высота потолков варьируется от 2,7 до 2,8 м, и в последние годы она не менялась, — комментирует Юлия Гусакова .
По словам Булата Мирзаханова , большая часть проектов ГК «А101» реализуется в комфорт-классе, при этом высота потолков в них составляет 2,7–2,85 м, но есть в них и трехметровые квартиры, которые, как правило, располагаются на верхних этажах.
— Также в некоторых домах на первых этажах мы предусмотрели высоту потолков 4,5 м, что позволяет жителям построить в них мезонин — уютный полуэтаж с естественным светом, — добавил он. — Эта конструкция создает много возможностей для очень интересных дизайнерских решений.
Ольга Трошева также рассказала, что зачастую на последних этажах проектируются квартиры с более высокими потолками.
— У Setl Group, например, квартиры на последних этажах спроектированы по стандарту High Flat — высота потолков в таких квартирах составляет от 3-х м. Кроме того, такие квартиры имеют увеличенные оконные проемы, чтобы лучшим образом подчеркнуть открывающийся вид, — привела она пример. — Например, большинство квартир в ЖК «Дворцовый фасад» имеют высоту потолков на последних этажах от 3 до 5,5 м. Окна в таких квартирах увеличенные, а высота потолков позволяет создать особую двухуровневую планировку с антресольным этажом, многофункциональной лестницей или создать классический парадный интерьер с многоуровневым светом.
Высокие потолки до 5,5 м также можно встретить в сити-виллах — такие квартиры, как правило, расположены на первых этажах внутреннего двора жилого комплекса, имеют собственный отдельный вход и выход на террасу — у Setl Group такой формат квартир представлен в жилом комплексе Imperial Club на Васильевском острове.
— В наших жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» в начале реализации высота потолков составляла порядка 2,55 м, сейчас среднее значение колеблется в пределах 2,75–3 м, — отмечает Максим Томашевич . — Изменения связаны с развитием проектов и поэтапным повышением классности как строящихся корпусов, так и жилых комплексов в целом. Кроме того, мы ориентируемся на потребности нашей целевой аудитории.
— В наших жилых комплексах — это 2,7 м для комфорт-класса, а в бизнес-классе — 3 м, — рассказала Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — В Группе Аквилон действует стандарт TOP FLAT, в рамках которого в ряде проектов представлены лоты с потолками выше 3 м — обычно это проекты высокого класса, такие как Tesoro и Promenade by Akvilon, но мы реализуем данную опцию и в проектах класса бизнес-лайт и комфорт. Например, TOP FLAT был реализован в нашем проекте «СолнцеPARK» в Пушкинском районе, который был сдан ещё в 2019 году, есть квартиры с высокими потолками и в реализованном проекте класса бизнес-лайт «ARTквартал.Аквилон». Сегодня лоты с увеличенной высотой потолков можно приобрести в нашем проекте класса бизнес-лайт «Аквилон Leaves», который находится в Московском районе.
По ее словам, TOP FLAT позволяет сделать двойное освещение или обустроить мезонин под небольшую гардеробную, зону отдыха или спальню.
Также с увеличенными потолками по сравнению с обычными квартирами могут быть коммерческие помещения, где в новостройках открываются пункты доставки, кафе, магазины, аптеки и другие необходимые сервисы.
— Потолки в нашей коммерции достигают 4,5 м, — добавила Наталия Коротаевска я. — Они предоставляют дополнительное пространство и комфорт потенциальным арендаторам и собственникам бизнеса и позволяют установить внутри помещения высокие стеллажи, расширив ассортимент товара на квадратный метр.
— У нас есть проекты, в которых высота потолка меняется в зависимости от этажа, увеличиваясь до трех метров, — говорит Наталья Кукушкина . — Однако мы не видим, чтобы покупатели были готовы доплачивать только за более высокий потолок. Безусловно, многие клиенты при прочих равных выберут такую квартиру. Но когда стоит выбор — доплатить за высокий потолок или сэкономить — большая часть покупателей предпочтут сберечь свои средства. В связи с этим, кажется, что ценность некоторых «потолочных решений» переоценена застройщиками. В реальности люди часто не готовы платить за них.
По ее словам, это не касается премиального сегмента, где каждая деталь имеет значение: в элитных объектах высота потолка начинается от трех метров и может стремиться к бесконечности.
— В штучных объектах такие решения оправданы, продаются дороже и находят своих ценителей, — резюмировала Наталья Кукушкина .
В первую очередь высота потолков зависит от класса жилья, и зависимость эта прямая, говорит Юлия Гусакова : чем выше класс, тем выше потолки — 3–3,5 м и более.
— Минимальная потолка определяется нормативами и ограничена 2,5 м — ниже в Петербурге строить нельзя, — напоминает Булат Мирзаханов . — Максимальная, как правило, ограничивается теми же 4,5 м. Возможно, в каких-то отдельных проектах в порядке исключения есть потолки и выше. Но, с моей точки зрения, в них уже встает вопрос рациональности таких решений — их очень сложно эксплуатировать. Кроме того, площадь помещений в квартирах с экстремально высокими потолками тоже должна быть соответствующей, иначе можно легко создать эффект колодца, когда комната площадью 15 кв. м, обладая очень высокими потолками, начинает пугать своими габаритами.
Максим Томашевич выделяет несколько факторов, определяющих высоту потолков в новостройках:
— Во-первых, стоит сказать о классности проекта и маркетинговой стратегии: если это премиальный жилой комплекс с малоэтажной застройкой, сооружаемый вблизи от точек притяжения — залива, парка, моря, то, разумеется, высота потолков будет на порядок выше по сравнению с классом «стандарт» или даже «комфорт», так как застройщик заинтересован в максимальном повышении видовых характеристик лотов.
Во-вторых, данный параметр зависит от лимита по высотности в конкретной локации. Если Градостроительная комиссия не одобрит предлагаемую застройщиком высоту зданий, то компания попросту не сможет приступить к строительству: придется сокращать размер за счет этажности, и в том числе высоты потолков.
Наконец, на итоговую высоту потолков в новых домах влияют технологии строительства, которые использует девелопер: некоторые монолитные конструкции, выполняющиеся промышленным способом, имеют определенные габаритные ограничения.
Обращают внимание на высоту потолков и покупатели при выборе жилья.
— Чем они выше, тем привлекательнее лот для клиента, при условии, что площадь квартиры гармонирует с этой высотой, — комментирует Екатерина Ульянова . — В квартирах большей площади высокие потолки действительно смотрятся красиво, визуально увеличивают пространство, а в небольших квартирах и комнатах они будут выглядеть неэстетично и могут даже привести к появлению эха.
К примеру, стандартная высота межкомнатной двери — 2,1 м. Если представить себе такую дверь в комнате с высотой потолков 4 м, то она будет занимать лишь половину стены по высоте, что будет создавать визуальную дисгармонию, считает она. Это также стоит учитывать в дизайне помещений.
Булат Мирзаханов отметил, что при принятии решения о покупке многое зависит от предыдущего опыта: психологически очень легко переезжать в квартиры с потолками выше, чем в предыдущем жилье, но максимально некомфортно понижать высоту потолков. Впрочем, по его словам, для большинства клиентов высота в 2,7–2,8 м является комфортной и позволяет чувствовать достаточно пространства в помещении.
— Все хотят потолки повыше, чтобы было атмосферно, много пространства и ничего сверху «не давило», — говорит Юлия Гусакова .
Согласно исследованиям компании «Главстрой Санкт-Петербург», оптимальный показатель для комфортного проживания — от 2,75 м и выше.
Ждать радикальных изменений с точки зрения высоты потолков не стоит, считают застройщики.
— Высота потолков в 2,7–2,8 м является комфортной, — поясняет Булат Мирзаханов . — Каких-то серьезных предпосылок к ее росту нет, по крайней мере в комфорт-классе. В более высоких классах высота потолков и дальше будет дополнительным конкурентным преимуществом.
— Думаю, в масс-маркете высота меняться не будет, так как это экономически невыгодно для застройщиков, — соглашается Юлия Гусакова . — Сейчас достигнут некий консенсус с покупателями жилья этого класса, при котором клиентов устраивает высота, которая является максимальной для экономически выгодного для застройщика проекта. Что же касается элитного жилья, то здесь, как говорится, нет предела совершенству, а точнее — высоте потолка.
Например, достаточно редким продуктом на первичном рынке Петербурга остается двухуровневая квартира, но в последние годы девелоперы стали все чаще выводить на рынок новое видение двухуровневых квартир — квартиры с высокими потолками и «вторым светом», доступные для покупателей различных ценовых запросов, говорит Ольга Трошева .
— Относительно небольшая площадь жилья с высоким потолком, благодаря «второму свету», дает возможность воплотить идею второго этажа и оптимально зонировать пространство, — пояснила она.
Наталья Кукушкина и вовсе считает, что если застройщики будут вынуждены максимально снижать себестоимость строительства, рынок массового жилья может снова вернуться к потолкам высотой 2,55 м.
— Такие меры могут даже найти понимание у покупателей, — отметила она. — Премиальный сегмент эта тенденция вряд ли затронет. Здесь качество проектов и требования к ним постоянно растут, так как покупатели становятся все более насмотренными и требовательными. Но в данном случае речь идет о единичных проектах, которые не будут задавать тренд в массовом сегменте.
