1 июля 2024 года программа «Ипотека с господдержкой», в рамках которой граждане РФ могли приобрести строящуюся квартиру под 8% годовых, ушла в прошлое. Несмотря на алармические настроения рынок не рухнул, более того, в индустрии начали складываться новые тренды, которые сыграют на руку как строителям, так и покупателям.
Нет ничего более постоянного, чем временное
Программа «Ипотека с господдержкой» появилась в 2020 году как временная мера – российские власти пытались помочь строительному бизнесу в тяжелый период пандемии. И это, надо сказать, сработало, спрос на новостройки начал расти. Усилилась эта тенденция после начала специальной военной операции, когда Центральный банк России начал резко повышать ключевую ставку, в результате чего выросли и ипотечные. Сегодня средняя ставка в Петербурге составляет 18%, что делает ипотеку абсолютно нерабочим инструментом для вторичного рынка.
Новостройки же благодаря «Ипотеке с господдержкой» чувствовали себя неплохо. Помогали и другие льготные программы, в частности, семейная ипотека, в рамках которой новостройку можно было приобрести под 6%, а также IT-ипотека с ее 5% годовых.
Все это привело к активному росту цен на новостройки, и рынок оказался в парадоксальной ситуации , когда готовое жилье стоит дешевле, чем еще не построенные квадратные метры.
В 2023 году глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что льготные программы надо ужесточать и сворачивать, потому что они разгоняют цены на жилье. Кроме того, по ее мнению, люди, взявшие льготную ипотеку и сделавшие вклад в банк под высокий процент, по сути, обогащаются за счет российских налогоплательщиков. Позже власти заявили, что с 1 июля перестанет действовать программа «Ипотека с господдержкой».
С 1 августа будут значительно ужесточены условия IT-ипотеки. Самое большое изменение – купить жилье в Петербурге или в Москве по этой программе больше не получится, максимум – в Ленинградской и Московской областях. Ставка по этой программе вырастит до 6% годовых, а максимальная сумма кредита опустится с 18 миллионов рублей до 9. Кроме того, участниками IT-ипотеки смогут стать только сотрудники аккредитованных Минцифрой компаний с зарплатой от 150 тысяч рублей для Москвы и Петербурга или от 90 – в других регионах.
Семейная ипотека почти полностью сохранила основные условия: 6% годовых, 20% - первый взнос, лимит в 12 миллионов для Петербурга и Москвы. Однако теперь она доступна только семьям, в которых растет хотя бы один малыш до 6 лет, либо двое несовершеннолетних детей или ребенок инвалид. Кроме того, воспользоваться ей могут только те семьи, которые ранее не брали льготные кредиты.
Только первый месяц
Опрошенные «Петербургским дневником» игроки рынка недвижимости заверили, что уже прекрасно чувствуют последствия отмены ипотеки с господдержкой, а также ужесточения льготных программ.
«Глупо отрицать охлаждение рынка. Наши продажи упали примерно на 30%. У многих застройщиков примерно такая же тенденция», – рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.
Генеральный директор группы компаний «Запстрой» и LAR Development Евгений Бескровный отметил, что очевиднее всего просадка чувствуется на рынке жилья эконом- и комфорт-класса.
«Так как основной объём покупок с использованием льготных ипотечных программ был сосредоточен именно в этих сегментах, сегодня там чувствуется отток спроса со стороны клиентов. Теперь эти людей в основном делают свой выбор в пользу более доступных вариантов квартир, расположенных в ближайших, прилегающих к городу локациях Ленобласти», – сказал он.
Скидки вместо снижения цен
После отмены ипотеки с господдержкой и ужесточения других льготных программ, многие прогнозировали снижение цен на строящиеся квадратные метры, однако пока такой тенденции нет. По данным «Прайд Групп», в июле 2024 года средняя цена за квадрат площади составляла 271,4 тысяч рублей, то есть на 10,6% больше, чем в январе 2024 года или на 1,1% больше, чем годом ранее.
«Цены на первичном рынке недвижимости Петербурга немного снизились, но не во всех сегментах. Около 95% квартир сохраняют свои цены неизменными. Зато многие застройщики начали предлагать различные акции и скидки, пакетные предложения на квартиры, что позволяет покупателям получить небольшую экономию», – сообщил директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома» Алексей Лякин.
Все это позволяет застройщикам несколько снизить финансовую нагрузку на покупателей.
«Мы уже сейчас можем встретить в комфорт-сегменте рассрочки с первым взносом всего 10—15% и ежемесячными платежами от 10 до 20 тысяч рублей. Думаю, что разных подобных вариантов в ближайшее время будет становиться только больше», – считает Евгений Бескровный.
Так, холдинг Setl Group начал вводить разные программы рассрочек еще в конце июня.
«В результате, в июле количество обращений к нам не упало, а выросло на 14%», – рассказала Ольга Кобякова, коммерческий директор компании «Петербургская Недвижимость», которая входит в Setl Group.
Эксперт отметила, что цены на жилье продолжают расти даже в период турбулентности.
«Благодаря льготным программам покупка жилья сегодня – это возможность зафиксировать стоимость квартиры, а также отсрочить выплату основного платежа и снизить переплаты до минимального уровня. А после, когда снижение ключевой ставки все же произойдет, а это неизбежно, можно будет рефинансировать ставку», – пояснила она.
В перспективе только рост
Ольга Кобякова считает, что в долгосрочной перспективе стоимость жилья будет расти «с учетом сокращения предложения».
«На это окажет влияние отложенный спрос. Сейчас максимальные суммы накоплений люди держат на вкладах под высокий процент, когда ключевая ставка снизится, начнется рост продаж недвижимости, а, соответственно, и рост цен», – сказала она.
Алексей Бондарев добавил, что застройщики уже не торопятся выводить на рынок новые проекты.
«Если за прошлый год девелоперы Петербурга вывели около 2,5 миллионов квадратных метров новых стартов, то за первую половину 2024-го выведено около 900 тысяч квадратных метров. Причём вторая половина года не обещает быть урожайной, а вот спрос ожидается. Если спрос больше предложения, то сами понимаете, что будет с ценами», – сообщил он.
Алексей Лякин добавил, что стимулировать рост цен будет и инфляция, примерно «на 10—15% в год». «Предпосылок для снижения цен на первичный рынок сегодня просто нет», – сказал он.
Алексей Бондарев отметил, что цены пойдут вниз, только есть подешевеют строительные материалы, снизятся затраты на рабочую силу и логистику материалов.
«Застройщики вынуждены держать цены на текущих уровнях, чтобы обеспечить объекты качественными материалами и рабочей силой. Маржинальность строительства не так велика, чтобы снижать цены из-за уменьшенного спроса. Проще не выводить объекты в продажу, что мы и видим», – пояснил он.
Тем не менее, стоит понимать, что застройщики не смогут долгое время привлекать клиентов скидками.
«Такое окно возможностей будет доступно ещё несколько месяцев, но оно постепенно закроется, так как по мере появления спроса на сниженные цены, акции и скидки будут уменьшаться», – сказал Алексей Лякин.
