Жилье без ожидания

Жилье без ожидания

03/08/2011

Рынок вторичной недвижимости в Петербурге был и остается объектом повышенного интереса горожан. Возможность сразу обрести крышу над головой, получить прописку и массу других преимуществ, которые дает собственное жилье, делает «вторичку» особенно привлекательной. Но стоит ли сегодня брать готовое жилье или лучше купить строящееся? И какие риски приобретает покупатель «вторички»? В этом и других вопросах разбирались участники круглого стола, организованного «МК» в Питере» совместно с Санкт-Петербургским ипотечным агентством

Покупатель осмелел

По мнению экспертов, рынок вторичной недвижимости в Петербурге сегодня не слишком активен. Одна из причин — сезонный спад продаж. Летом большинство людей уезжает из душного города, откладывая решение всех — в том числе и жилищных — вопросов на прохладную осень. Второй причиной специалисты в области недвижимости считают завышенные ожидания продавцов, нередко завышающих цены на свои квартиры.

— Но если цены на квартиры назначать правильно, адекватно, то они будут продаваться, — утверждает генеральный директор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина. — Спрос на рынке вторичной недвижимости, безусловно, есть. Другое дело, что в первые месяцы после выставления жилья на продажу продаются только 15 процентов квартир. Впрочем, и оставшееся жилье со временем находит своего покупателя.

Наибольшим спросом на рынке «вторички» сегодня пользуются так называемые мелкие объекты: комнаты или одно- и двухкомнатные квартиры небольшого метража. Еще одна особенность этого рынка — сделки со встречной покупкой.

— К примеру, семье, желающей поменять двухкомнатную квартиру на «трешку» в том же районе, если обе квартиры невысокого класса, вполне можно взять ипотеку, — объясняет Ирина Забродина. — Величина кредита в этом случае будет совсем небольшая — примерно 700 тысяч рублей. Это не критичные деньги, зато они дают существенное улучшение жизненных условий.

Именно так, считают эксперты, сегодня реализуется львиная доля вторичной недвижимости. Что, по мнению участников круглого стола, ясно показывает: люди стали значительно смелее подходить к решению жилищного вопроса.

Самые доходные — «однушки» у метро

Несмотря на постоянно увеличивающееся количество жилья в Петербурге, снижения цен на вторичную недвижимость пока не наблюдается. По оценкам экспертов, с января 2011 года средняя стоимость квадратного метра в городе выросла примерно на 5 процентов. Если в начале года квадратный метр «вторички» стоил примерно 81 500 рублей, к июню — уже 86 000 рублей.

— По итогам 1 полугодия 2011 года можно констатировать, что рынок недвижимости в целом пришел в себя после кризиса: цены на вторичном рынке выросли. И, похоже, что если не произойдет каких-то макроэкономических потрясений, то дешеветь жилье в России в ближайшее время не будет, — считает начальник управления розничного кредитования ООО «БАНК ФИНИНВЕСТ» Наталья Киселева. — Рост цен на недвижимость — закономерное явление в условиях восстанавливающейся экономики, когда, с одной стороны, у людей есть работа и зарплаты потихоньку растут, но при этом уровень инфляции достаточно высокий.

— Однако больших ценовых колебаний не ожидается, — уточняет заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала АКБ «Ланта-банк» Андрей Васютин, — удорожание будет происходить минимальными темпами.

Между тем в некоторых районах вторичное жилье все-таки дешевеет. В частности, там, где вводятся многоэтажные новостройки. Например, в Центральном районе сейчас заселяется новый жилой комплекс «Парадный квартал». Люди сравнивают стоимость «квадрата» в только что построенных домах с ценой квартир в старом фонде, требующих денежных вложений на ремонт. И зачастую делают выбор в пользу первых.

Инвестиционная привлекательность новостроек тоже выше. И, по оценкам экспертов, примерно десятая часть покупателей приобретает квартиры в строящихся домах для того, чтобы потом сдавать их в аренду.

— Это естественно, — полагает генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. — Вложение денег в недвижимость сегодня — один из хороших способов личных инвестиций. Ведь в России выбор не так уж велик. По сути, это только депозитные вклады в банки, приносящие не больше 10 процентов годовых, и вложения в паевые инвестиционные фонды, которым многие россияне пока еще не верят. Недвижимость — хороший инвестиционный инструмент. Ее доходность при сдаче в аренду — не ниже, чем у банковского депозита. Такое вложение денег само защищает себя от инфляции.

— Но это касается не любых квартир, — отмечает Ирина Забродина. — К примеру, двухкомнатные квартиры сегодня не так активно арендуют. Значительно большим спросом пользуются «однушки» около метро. Именно этот тип квартир сегодня наиболее доходен. Эти же квартиры и легче всего продать, если вдруг вам потребуется быстро обналичить свои вложения.

— А те, кто покупают строящееся жилье не для сдачи в аренду, а для того, чтобы в нем жить, обращают повышенное внимание на экологическое состояние района, — добавляет Наталья Киселева. — Так, к примеру, многие наши клиенты выбирают квартиры в строящемся жилом комплексе «Ленинский парк». Этот комплекс располагается в Красносельском районе Петербурга на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Героев, в непосредственной близи от Финского залива, а строит его наш партнер — ООО «Группа Компаний «Город». Кстати, для покупки квартир в «Ленинском парке» «БАНК ФИНИНВЕСТ» предлагает программу ипотечного кредитования «Новостройка» с уникальными условиями кредитования: минимальным первоначальным взносом всего в 10 процентов от стоимости квартиры, без моратория и комиссий за досрочное погашение и ставками от 12 процентов годовых.

Ипотечные ставки снизятся

Если на первичном рынке с помощью ипотеки приобретается лишь порядка 8 процентов квартир, на вторичном рынке ситуация иная. Просторные и дорогие квартиры стоимостью примерно в семь миллионов рублей чаще всего покупают за наличные деньги. Квартиры же так называемого экономсегмента — не дороже четырех миллионов рублей — в основном берут в кредит.

Кстати, ставки по ипотечным кредитам на вторичную недвижимость обычно ниже, чем на строящуюся. Для новостроек средняя ставка сегодня составляет порядка 14 процентов годовых, а для готового жилья — примерно 12 процентов. Причем, по оценкам банкиров, со временем ставки будут снижаться.

— Банковская и финансовая системы наконец-то преодолели кризис и посткризисный спад, на рынке начинается подъем, — отмечает Наталья Киселева. — С 1 июля Санкт-Петербургское ипотечное агентство значительно снизило ставки по ипотечным кредитам. В ближайшее время банки также вынуждены будут снизить ставки по собственным ипотечным программам, чтобы их кредитные продукты смогли выдержать конкуренцию.

Ежедневно за консультациями по улучшению своих жилищных условий в Санкт-Петербургское ипотечное агентство обращается порядка 200 человек. Причем только малая часть из них рассчитывают на государственные субсидии. В основном это люди, которые просто «дозрели» до покупки жилья — субсидии на сегодняшний день служат, скорее, неким стимулом для покупки.

— Если хоть малую часть стоимости квартиры можно получить от государства, люди начинают искать способы, как эту возможность использовать, и готовы недостающую сумму взять в кредит, — говорит Владислав Назаров. — И здесь у них есть масса вариантов. К примеру, Санкт-Петербургское ипотечное агентство недавно разработало и вывело на рынок программу «Санкт-Петербургский ипотечный стандарт», процентная ставка по которой составляет от 11,5 процентов годовых в рублях. При этом агентство принимает любую форму подтверждения дохода и не ограничивает количество созаемщиков. Стаж на последнем месте работы может составлять от 1,5 месяцев. Есть у нас и еще несколько уникальных программ. В том числе программа «Лучшая доля детям» позволяет оформить долю несовершеннолетнего ребенка, даже если эта квартира куплена в кредит и находится в залоге.

— Сегодня у покупателей вторичной недвижимости, действительно, возможностей выбора даже больше, чем у тех, кого привлекает строящаяся недвижимость, — соглашается Наталья Киселева. — К примеру, «БАНК ФИНИНВЕСТ» совместно с Санкт-Петербургским ипотечным агентством предлагает программу ипотечного кредитования «Стандарт» на приобретение квартиры в многоквартирном жилом доме на вторичном рынке. Процентные ставки по ней беспрецедентно низкие — от 11,5 процентов годовых, при этом ставка фиксирована на весь срок кредитования, комиссия за организацию ипотечной сделки составляет всего 0,5 процента от суммы кредита, а форма подтверждения доходов больше не влияет на размер ставки по кредиту. Также не требуется дополнительное обеспечение по кредиту в виде залога имеющейся недвижимости или поручительства физических лиц, в залог наш банк берет приобретаемую квартиру. Эта программа пользуется большой популярностью — с первого дня ее введения наблюдается значительное, до 30 процентов, увеличение количества заявок на получение ипотечного кредита.

— Не менее популярна и программа «Кредит на комнату», — добавляет начальник сектора кредитования физических лиц Санкт-Петербургского филиала АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» Светлана Медведская, — ведь порядка трети всех сделок на рынке вторичной недвижимости приходится на операции именно с комнатами. Эта программа дает возможность купить на заемные средства комнату в коммунальной квартире, если после покупки вся квартира переходит в собственность одной семьи. При этом, к примеру, в нашем банке кредит на комнату предоставляется на сумму от 500 тысяч рублей, мораторий на досрочное погашение отсутствует.

Беспроигрышный вариант

Что интересно, ипотечное кредитование на покупку вторичного жилья банки не считают вложениями повышенного риска.

— Сегодня ипотека на вторичную недвижимость считается практически беспроигрышным вариантом приобретения жилья, — объясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования ОАО «ПСКБ» Елена Ключагина, — потому что люди очень серьезно стали относиться к ипотеке. Они понимают, что платить за квартиру придется не один год и не два. Средний срок выплаты ипотечного кредита в Петербурге сегодня составляет примерно 7–10 лет. Прожить все это время, туго затянув пояса, невозможно. И люди стали рассчитывать свои доходы и платежи более тщательно.

— Взяв ипотеку, члены семьи сплачиваются вокруг нее, — соглашается Андрей Васютин, — и жить начинают соответствующе: отказываются от ненужных трат, начинают искать подработки. На сегодняшний день в области кредитования на покупку вторичного жилья проблемных заемщиков практически нет.

По мнению банков, чтобы не войти в число неблагонадежных заемщиков, достаточно соблюдать всего несколько простых правил. Прежде всего, конечно, принимая решение о взятии кредита, нужно очень серьезно оценить свои доходы и траты. В общем, по совету банкиров, сумма выплат по ипотеке не должна превышать половины, а лучше 30–35 процентов совокупного дохода семьи.

— Важно не упустить никаких мелочей — траты на бензин, сотовую связь, коммунальные платежи, оплата школы и детских кружков, — рекомендует Елена Ключагина. — Сумма, оставшаяся после вычета трат из суммарного дохода, — это деньги, которые вы реально сможете выплачивать банку.

— Кроме того, — предупреждает Светлана Медведская, — если возникают какие-то сложности с выплатами, не нужно тянуть. Следует сразу обратиться в банк и вместе искать выход. Например, можно попросить банк помочь с выгодной реализацией залоговой квартиры. Из полученных за нее денег будет возможно погасить кредит, а на оставшиеся деньги — купить жилье попроще, чтобы не остаться без крыши над головой.

Татьяна Бурдицкая

Фото Анны Алтуховой

МК-цифра

Примерно 70 процентов всех сделок с недвижимостью приходится на вторичное жилье.

МК-справка

Стоимость самого «ходового» жилья на вторичном рынке Петербурга (млн рублей)

Вид жилья Цена Стоимость
до кризиса
Комната в коммунальной квартире1,61,8Квартира-студия2,22,41-комнатная квартира2,42,62-комнатная квартира2,83,0

mk-piter

Ещё новости о событии:

Жилье без ожидания - Kirovsky-spb.Ru
Жилье без ожидания 03/08/2011 Рынок вторичной недвижимости в Петербурге был и остается объектом повышенного интереса горожан.
22:42 04.08.2011 Kirovsky-spb.Ru - Санкт-Петербург
Жилье без ожидания 03/08/2011 Рынок вторичной недвижимости в Петербурге был и остается объектом повышенного интереса горожан.
22:42 04.08.2011 Krasno-selsky.Ru - Санкт-Петербург
 
По теме
Петербургская полиция задержала двух наркосбытчиц. Пресс-служба ГУ МВД России по Петербургу и Ленобласти сообщила, что в ходе реализации оперативных материалов задержаны две жительницы Невского района, 29 и 35 лет.
Бывший аспирант механико-математического факультета МГУ Азат Мифтахов получил четыре года лишения свободы по уголовному делу о публичных призывах к террористической деятельности (ч.
Телеканал «Санкт-Петербург» рассказывает об основных событиях к этому часу.
ТК Санкт-Петербург
В Петербурге обсудили организацию консультативно-диагностической помощи взрослым - Администрация г. Санкт-Петербурга Сегодня в Санкт‑Петербурге состоялось открытие II городской научно-практической конференции с международным участием «Совершенствование организации консультативно-диагностической помощи взрослому населению на современном
Администрация г. Санкт-Петербурга
Не стало Владимира Фейертага - Культура Петербурга Фото: vk.com/festival_petrojazz. Автор: Екатерина Дмитриева 28 марта в Санкт-Петербурге ушел из жизни Владимир Фейертаг.
Культура Петербурга